임대인의 전월세 전환 거부, 딱 2가지 방법으로 해결하는 법!
목차
- 월세 전환, 임차인의 권리일까? 임대인의 권리일까?
- 임대인의 전월세 전환 거부, 합법일까?
- 월세 전환 거부 시 임차인이 할 수 있는 실질적인 해결 방법 2가지
- 방법 1: 내용증명 발송 (심리적 압박)
- 방법 2: 주택임대차분쟁조정위원회 이용 (신속하고 저렴한 해결)
- 임대차 계약 종료 후 명도소송의 가능성과 현명한 대처
- 마무리: 임차인의 권리, 이제 스스로 지키세요
임대인의 전월세 전환 거부, 딱 2가지 방법으로 해결하는 법!
목차
- 월세 전환, 임차인의 권리일까? 임대인의 권리일까?
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월세 전환, 임차인의 권리일까? 임대인의 권리일까?
주택 임대차 계약이 만료될 무렵, 임차인이 계약 연장을 희망하면서 보증금 일부를 낮추고 월세로 전환하고 싶어 하는 경우가 종종 있습니다. 반대로 임대인이 전세를 월세로 전환하려 하기도 하고요. 이처럼 전세와 월세 사이의 전환은 임대인과 임차인 모두에게 중요한 이슈입니다. 그런데 막상 계약을 진행하려 하면 임대인이 월세 전환을 거부하는 사례가 빈번하게 발생합니다. 많은 임차인들은 이런 상황에서 자신이 어떤 권리를 가지고 있는지, 그리고 어떻게 대처해야 하는지 몰라 막막함을 느낍니다. 결론부터 말씀드리면, 전월세 전환은 기본적으로 임대인과 임차인 양측의 합의가 필요한 사안입니다. 하지만 예외적으로 임차인에게 월세 전환을 청구할 수 있는 권리가 부여되는 특별한 경우가 있습니다. 바로 계약갱신청구권을 사용한 경우입니다.
임대인의 전월세 전환 거부, 딱 2가지 방법으로 해결하는 법!
목차
- 월세 전환, 임차인의 권리일까? 임대인의 권리일까?
임대인의 전월세 전환 거부, 합법일까?
임대차 3법이 시행되면서 임차인에게는 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 권리가 생겼습니다. 이 권리를 사용하면 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 더 거주할 수 있으며, 이 경우 보증금이나 월세는 최대 5% 이내에서만 증액할 수 있습니다. 문제는 임차인이 계약갱신청구권을 사용하며 보증금의 일부를 월세로 전환하고 싶어 할 때 발생합니다. 예를 들어, 보증금 5억 원짜리 전세 계약을 갱신하면서 보증금을 3억 원으로 낮추고, 남은 2억 원을 월세로 전환하려는 경우입니다. 임대인 입장에서는 목돈을 돌려줘야 하는 부담이 생기므로 당연히 이를 거부하는 경우가 많습니다.
그렇다면, 임대인이 월세 전환을 거부하는 것이 과연 합법일까요? 네, 원칙적으로는 합법입니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 ‘보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다’고 규정하고 있습니다. 하지만 이는 임대인이 월세 전환을 ‘청구’하는 경우에 한정되며, 임차인이 월세 전환을 ‘요청’할 때 임대인이 반드시 동의해야 한다는 내용은 없습니다. 즉, 임대인은 임차인의 월세 전환 요청에 응하지 않아도 법적으로 문제되지 않습니다.
하지만 여기에는 한 가지 예외가 있습니다. 계약갱신청구권을 사용한 경우입니다. 임대차보호법 시행령 제10조는 계약갱신청구권을 사용하여 갱신되는 임대차에 대해 임대인이 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 것을 허용하되, 그 전환율은 연 10% 또는 한국은행 기준금리 + 2% 중 낮은 비율을 초과할 수 없다고 정하고 있습니다. 이 조항은 임대인이 월세 전환을 원할 때 적용되는 규정이지만, 계약갱신청구권의 본질은 임차인의 주거 안정을 보장하는 데 있습니다. 따라서 임차인이 보증금을 일부 감액하고 그에 해당하는 금액을 월세로 전환하겠다고 제안했을 때, 임대인이 이를 무조건 거부하는 것은 임차인의 주거 안정권을 침해하는 행위로 해석될 소지가 있습니다. 특히, 보증금 일부를 월세로 전환하는 것은 임대인의 입장에서 이득이 되는 경우도 많기 때문에 무조건적인 거부는 분쟁의 불씨가 될 수 있습니다.
월세 전환 거부 시 임차인이 할 수 있는 실질적인 해결 방법 2가지
임대인의 월세 전환 거부로 인해 난감한 상황에 처했다면, 다음의 두 가지 방법을 통해 적극적으로 문제를 해결해 나갈 수 있습니다. 이 방법들은 법적 효력을 가지고 있거나, 최소한 임대인에게 심리적 압박을 주어 협의를 이끌어내는 데 매우 효과적입니다.
방법 1: 내용증명 발송 (심리적 압박)
내용증명은 특정한 사실을 상대방에게 알리고자 할 때 이용하는 공식적인 서류입니다. 내용증명 자체는 법적 강제력은 없지만, 추후 법적 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거 자료로 활용될 수 있습니다. 또한, 법적 절차를 준비하고 있다는 강력한 메시지를 임대인에게 전달함으로써 심리적 압박을 가하는 효과가 있습니다.
내용증명에는 다음의 내용이 반드시 포함되어야 합니다.
- 발신인 및 수신인의 인적 사항: 임차인과 임대인의 이름, 주소, 연락처 등을 정확히 기재합니다.
- 계약 내용: 임대차 계약을 체결한 부동산의 주소, 계약 기간, 보증금, 월세 등 주요 내용을 명시합니다.
- 청구 내용: 계약갱신청구권을 행사한다는 사실을 명확히 밝히고, 보증금 중 일부를 감액하고 그 감액된 금액을 월세로 전환하겠다는 구체적인 제안을 담아야 합니다. 이때, 전환율은 법정 상한선(연 10% 또는 기준금리 + 2%)을 준수하여 합리적인 수준으로 제시하는 것이 중요합니다.
- 요구 사항 및 시한: 임대인에게 특정 기한(예: 내용증명 수신일로부터 7일 이내)까지 답변을 요구하고, 만약 답변이 없을 경우 법적 조치를 포함한 다음 절차를 진행할 것임을 알립니다.
내용증명은 우체국을 통해 발송하며, 내용증명 서류 3부를 준비하여 발신인, 수신인, 우체국이 각각 1부씩 보관하게 됩니다. 이 과정을 통해 내용증명 발송 사실과 내용이 공식적으로 기록되어 추후 분쟁 시 강력한 증거가 됩니다.
방법 2: 주택임대차분쟁조정위원회 이용 (신속하고 저렴한 해결)
내용증명 발송에도 임대인이 월세 전환을 거부하거나 무응답으로 일관한다면, 다음 단계로 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하는 것이 가장 현실적이고 효율적인 방법입니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차와 관련된 다양한 분쟁을 소송보다 신속하고 저렴하게 해결하기 위해 설립된 기관입니다. 변호사, 법무사, 감정평가사 등 전문가들이 참여하여 공정한 조정안을 제시하며, 조정 절차는 비공개로 진행되어 당사자 간의 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다.
이용 절차는 매우 간단합니다.
- 신청서 제출: 주택임대차분쟁조정위원회 홈페이지 또는 직접 방문하여 조정 신청서를 제출합니다. 신청서에는 분쟁의 내용, 당사자 정보, 원하는 조정 내용 등을 상세히 기재해야 합니다.
- 조정 절차 진행: 위원회는 신청서를 검토한 후 당사자들에게 조정 기일을 통보합니다. 당사자들은 조정위원회에 출석하여 자신의 주장을 설명하고, 위원회는 양측의 입장을 충분히 듣고 합리적인 조정안을 제시합니다.
- 조정 성립: 양 당사자가 조정안에 동의하면 조정이 성립됩니다. 조정 성립 시에는 재판상 화해와 동일한 효력이 발생하므로, 별도의 소송 절차 없이 분쟁이 종결됩니다.
만약 임대인이 조정 과정에 불응하거나 조정안을 거부하더라도, 이 과정에서 임차인은 전문가의 법률 자문을 받을 수 있으며, 향후 소송을 진행할 경우 매우 유리한 증거 자료를 확보할 수 있습니다. 특히, 소액 분쟁의 경우 소송에 비해 시간과 비용을 획기적으로 절약할 수 있다는 큰 장점이 있습니다.
임대차 계약 종료 후 명도소송의 가능성과 현명한 대처
만약 임대인이 월세 전환은 물론 계약 갱신 자체를 거부하고 계약 만료일에 맞춰 집을 비워달라고 요구한다면 어떻게 될까요? 이때 임차인이 계약갱신청구권을 적법하게 행사했음에도 불구하고 임대인이 이를 무시하고 명도소송을 제기할 가능성이 있습니다. 명도소송은 임대인이 임차인을 상대로 부동산을 비워달라고 청구하는 소송입니다.
이러한 상황에 대비하여 임차인은 다음과 같이 현명하게 대처해야 합니다.
- 계약갱신청구권 행사 의사 명확히 밝히기: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 내용증명, 문자 메시지, 녹취 등을 통해 임대인에게 계약갱신청구권을 행사한다는 의사를 명확히 전달해야 합니다. 이는 추후 소송에서 임차인의 권리 행사를 증명하는 중요한 증거가 됩니다.
- 임대인 동의 없이 보증금 일부 감액 후 월세 지급 금지: 임대인이 월세 전환에 동의하지 않았는데 임차인이 일방적으로 보증금에서 월세를 제외한 금액을 입금하거나, 보증금 일부를 감액하고 월세를 지급하는 행위는 임대차 계약 위반이 될 수 있습니다. 이는 임대인에게 계약 해지의 빌미를 줄 수 있으므로 절대 삼가야 합니다.
- 소송 시 적극적으로 대응하기: 만약 임대인이 명도소송을 제기하더라도, 임차인은 법률 전문가의 도움을 받아 계약갱신청구권의 정당한 행사를 주장하며 소송에 적극적으로 임해야 합니다. 적법하게 권리를 행사한 경우 임차인이 승소할 확률이 매우 높습니다.
마무리: 임차인의 권리, 이제 스스로 지키세요
임대인의 전월세 전환 거부는 단순히 임대인과 임차인의 경제적 이해관계 차이에서 발생하는 문제를 넘어, 임차인의 주거 안정권과 직결된 중요한 사안입니다. 많은 임차인들이 임대인의 거부에 직면했을 때 어떻게 해야 할지 몰라 포기하는 경우가 많지만, 주택임대차보호법과 같은 법적 제도를 통해 임차인의 권리는 충분히 보호받을 수 있습니다.
내용증명 발송을 통해 임대인에게 자신의 권리를 알리고, 그럼에도 해결되지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 받아 문제를 해결해 나가는 것이 가장 현명한 방법입니다. 더 이상 임대인의 일방적인 결정에 끌려다니지 말고, 자신의 권리를 적극적으로 주장하고 지키는 현명한 임차인이 되시기 바랍니다.